Их мы сегодня и разбираем подробно вместе с юрисконсультом, кадастровым инженером МФЦ Сергеем Бухаровым.
Необходимые документы
Ещё даже перед тем, как вы дадите объявление о продаже, есть смысл озаботиться наличием необходимых документов, которые вы будете предъявлять будущим покупателям.
Вот обязательный список:
- свидетельство о праве собственности на земельный участок и дом или соответствующая выписка из ЕГРН;
- действующий паспорт;
- нотариально заверенное согласие супруга (супруги) на совершение сделки, если вы состоите на данный момент в зарегистрированном браке;
- справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам, членским взносам.
Могут и не спросить, но на всякий случай лучше запастись также справками из психоневрологического и наркологического диспансеров, подтверждающими, что вы не состоите на учёте в данных почтенных учреждениях.
Выход на сделку
Когда покупатель найден и обговорена цена, можно приступать к следующим шагам, а именно – к заключению договора купли-продажи и выбору способа оплаты.
Типовой договор, как правило, скачивается из интернета, но вы и покупатель, естественно, смотрите, чтобы он максимально соответствовал предмету сделки, т. е. включал все объекты таковой.
Касательно оплаты. В подавляющем большинстве случаев стороны пользуются либо банковским аккредитивом, либо банковской же ячейкой.
При оформлении договора купли-продажи с оплатой через аккредитив продавец и покупатель подписывают договор купли-продажи в банке, в котором оформляется аккредитив.
Для оформления аккредитива потребуются открытие счёта в банке покупателем и подписание заявления на открытие аккредитива. В заявлении указываются: сумма аккредитива, срок аккредитива (указывается с учётом регистрации перехода права собственности), договор, во исполнение которого открывается аккредитив, данные покупателя и продавца, банковские реквизиты продавца. Далее покупатель вносит оговорённую сумму на счёт в банке.
Для аренды банковской ячейки с банком заключается договор аренды, в котором прописываются условия доступа к ячейке – обычно это предоставление зарегистрированного договора купли-продажи, подтверждающего переход права собственности к покупателю.
Но вам как продавцу имеет смысл заказать в банке услугу «проверка и пересчёт денежных средств». То есть чтобы сотрудник банка на аппарате проверил купюры на подлинность. Затем деньги упаковываются в герметичный пакет с подписью и печатью банка. Далее продавец, покупатель и сотрудник банка проходят в хранилище и совместно закладывают деньги в индивидуальную банковскую ячейку, закрывают её. Ключи от банковской ячейки передаются покупателю. В дальнейшем покупатель передаёт продавцу ключи в обмен на расписку продавца о получении денег, но на практике продавец и покупатель пишут расписку сразу на сделке (продавец пишет расписку о получении денег, покупатель ставит на ней свою подпись, чтобы потом отличить данную расписку от других и избежать подмены подписи на расписке), расписка остаётся у продавца, у покупателя остаются ключи, после регистрации перехода права собственности стороны ими обменяются.
Финал
Теперь осталось только зарегистрировать переход права собственности к покупателю. Процедуру можно проделать непосредственно в Росреестре, но в большинстве случаев стороны удовлетворяются походом в МФЦ.
Для упомянутой регистрации потребуются следующие документы:
- заявление о регистрации перехода права собственности, которое заполняется прямо в избранном вами МФЦ;
- оригинал договора купли-продажи;
- нотариально заверенное согласие супруга (супруги) на совершение сделки, если вы состоите на данный момент в зарегистрированном браке;
- действующий паспорт;
- квитанция об оплате госпошлины (понадобятся оригинал и копия).
Кстати, подать означенные документы можно и в электронном виде через «Госуслуги», но пока большинство предпочитает всё-таки непосредственный визит.
После передачи документов сотрудник МФЦ обязан выдать вам соответствующую расписку.
Срок госрегистрации при подаче документов через МФЦ – 9 рабочих дней со дня приёма заявления и других необходимых документов.
По окончании регистрации и получении соответствующих подтверждающих документов завершаются и все взаиморасчёты. По аккредитиву банк, получив и проверив регистрацию права, перечисляет ранее внесённые покупателем деньги на ваш счёт. Если вы пользовались банковской ячейкой, соответственно, вы вручаете покупателю ранее данную расписку, а он вам – ключи от ячейки. Всё.
А налог?
Вопрос для продавца важный. Если вы владели проданной дачей менее 5 лет на момент продажи, то вам придётся задекларировать полученную сумму. Если более – вы ничего никому не должны. И да – лучше реально задекларировать и заплатить: налоговики всё равно узнают о факте сделки в порядке межведомственного взаимодействия с тем же Росреестром. Наказание – штраф в размере 30% от всех начисляемых вам по закону налогов.
А может, с риелтором?
Вопрос этот каждый решает сам в зависимости от финансовой составляющей. Если гонорар посредника вас устраивает, то почему бы и нет? Вы сэкономите время, а возможно, и нервы. Но на скорость сделки риелтор практически не влияет.
Невидимые тонкости
Сегодня для продавцов времена не самые лёгкие. Предложение с недавних пор начало опережать спрос, что даёт покупателям козыри в виде высокой вероятности сбить цену. Отчаиваться не надо, но вот приготовиться к тому, что продажа дачи может затянуться на весьма приличный срок, не помешает.
Опытные риелторы советуют обращать внимание на некоторые мелочи, которые, возможно, помогут ускорить процесс. Они вроде бы банальны и очевидны, однако работают.
Первое. Не поленитесь навести на участке хотя бы элементарный порядок, скрыв явные его недостатки и подчеркнув преимущества. Заросший газон, запущенные деревья и неухоженные цветники пагубно влияют на визуальное восприятие потенциальным покупателем. Это же касается и дома, и хозпостроек: чистые комнаты, аккуратно размещённые инструменты и так далее способны сделать покупателя немного сговорчивее.
Второе. Не ограничивайтесь только участком. Проведите для покупателей небольшую экскурсию по окрестностям, начиная, допустим, с того же СНТ. Покажите им явные плюсы. В число последних могут входить и расположенный неподалёку приличный пляж, какое-нибудь историческое место, например древний храм, да хотя бы просто грибной лес! Вы потратите не более часа, но вероятность успешного исхода повысится неимоверно.
